В Болгарии пригодность объекта для проживания фиксируется в акте о введении в эксплуатацию, который часто называют актом 16. Кажется, с этим документом всё просто: при покупке новостройки он обязательно должен находиться в общем пакете, представляемом застройщиком. Нет акта – не покупаем. А при сделках на вторичном рынке этот вопрос уже не актуален. Но на самом деле тема намного сложнее и интереснее. Разбираемся вместе с риелторами из Болгарии. Что это вообще за акт
Законодательство Болгарии регламентирует процесс строительства. В этой сфере действует Закон о территориальном устройстве (Закон за устройство на територията).
Здания и сооружения в зависимости от их типа делятся на несколько категорий, а по мере завершения строительства выдаются соответствующие акты:
когда возведён каркас, то есть готовы стены здания, подписывается акт 14;
после того как проведены внутренние и внешние отделочные работы, подписывается акт 15;
если здание полностью пригодно для эксплуатации – акт 16.
То есть в здании, у которого имеется акт 15, должны быть закончены работы, связанные с фасадом, готовы окна, полы, двери. При этом водопровод, канализация и электричество могут быть подведены к дому, но не подключены. Другой распространённый вариант – фактически они в квартирах есть, однако их приёмка не произведена и поэтому не выделены лицевые счета.
Дарья Борзова управляющая Oazis Realty
На акте 15 у вас уже красивый внешний фасад, обычно жильцам доступны электричество и вода. Гуляя по улице, вы не можете отличить здание с актом 15 от здания с актом 16. Визуально они оба закончены, но документально – нет. Об этом вам может сказать только собственник – по тому, сколько он платит за коммуникации, – или застройщик.
Введение в эксплуатацию включает в себя передачу коммуникаций, которые провёл в здании застройщик, коммунальным службам. Электрической компании передаётся трансформаторная подстанция («трафопост»), а водоканалу – сети водопровода и канализации.
Можно ли купить жильё без акта 16
Заключить договор купли-продажи недвижимости, а также дарения или передачи от одного юридического лица к другому можно уже при наличии акта 14. Фактически вы можете купить жильё и на стадии котлована, однако в этом случае будет подписан только предварительный договор о намерениях с застройщиком.
А начиная с акта 14 сведения о недвижимости уже вносятся в кадастр, поэтому нотариус может зарегистрировать сделку именно как операцию с недвижимостью.
Более того, для нотариуса наличие акта 16 не является обязательным. Для него существенно присутствие объекта в кадастре: если есть «скица» – кадастровая схема, он уже сможет провести сделку.
В то же время для застройщика это всего лишь технический документ, который он не обязан представлять покупателю. Поэтому для собственной уверенности акт 16 можно запросить отдельно.
Застройка курорта Солнечный берег в Болгарии. Источник фото: wikimedia.org Акт 16 на вторичном рынке недвижимости
Так как недвижимость без этого документа можно покупать и продавать и, как правило, она фактически пригодна для проживания, такие объекты часто встречаются и на вторичном рынке.
Проверить статус дома несложно – достаточно сделать запрос в местную общину. Отсутствие акта 16 у здания, которое уже давно эксплуатируется, должно насторожить: вероятнее всего, процедура приёмки вообще не будет проведена и все связанные с этим проблемы останутся с покупателями навсегда.
Александр Левчук менеджер по продажам Lev Estates
Иногда достаточно беглого знакомства с ситуацией, чтобы понять, что с домом не всё в порядке. Например, примерно в четырёх километрах от Солнечного Берега построили жилой комплекс. Цены низкие, но акта 16 у них нет и не будет, потому что у компании просто не хватит средств, чтобы протянуть канализацию на такое расстояние. Так что у объекта есть только акт 15, а канализация сделана септиком. Они уже все квартиры продали и заняты только поддержкой, поэтому им нет смысла заниматься формальным вводом в эксплуатацию.
Кстати, если вы покупаете очень старое жильё – возрастом больше двух десятилетий, акта 16 у него просто не будет, потому что закон приняли позже. Такие дома попадают под мораторий – им этот документ и не требуется.
Чем грозит покупателю отсутствие акта 16
Спектр возможных неприятностей широкий: от бытовых неудобств до проблем с перепродажей.
Дом останется без воды или канализации
Таких ситуаций становится всё меньше, однако они бывают. Если застройщик возвёл здание вдали от населённых пунктов, подведение воды и канализации может обойтись ему слишком дорого. Как правило, это не сознательный обман клиентов, а недочёт исходного проекта, но иногда дом физически остаётся без воды.
С доступом к электричеству подобных сложностей не возникает, так как электрические сети охватывают всё побережье, и стоимость подключения укладывается в обычный бюджет.
Другая причина, по которой дом не могут ввести в эксплуатацию, – коммуникации врезаны в трубу, на которую её строители не получили всё тот же акт 16. Соответственно, и подключённое к ней здание этого акта не получит.
Дарья Борзова управляющая Oazis Realty
У нас в Несебре была громкая история с проблемным комплексом в Кошарице, на который не был получен акт 16, поэтому юридически строения по-прежнему принадлежали застройщику. Он к тому же оставался и собственником земли. Из-за конфликта с управляющей компанией собственник просто вырывал из земли всё оборудование, которое качало воду. Решали эту проблему через суд.
Александр Левчук менеджер по продажам Lev Estates
Самый жёсткий случай был несколько лет назад в Бургасе, в квартале Меден-Рудник. Строилась многоэтажка на 14 этажей. Уж не знаю, как они получили разрешение на строительство, но впоследствии оказалось, что вода не поднимается выше пятого этажа. Этот дом смог получить только акт 14, однако люди купили квартиры и заселились. Воду на верхних этажах жильцы так и не получили.
Тарифы на ЖКУ будут в несколько раз выше стандартных
Дом может быть подключён к коммуникациям, но до ввода в эксплуатацию (до выдачи акта 16) считается, что воду и электричество расходует застройщик. Поэтому владельцам квартир придётся платить по промышленным тарифам, а они в несколько раз выше ставок для физических лиц.
Кроме того, в этом случае не могут быть выделены индивидуальные счета (партиды) для каждого собственника жилья. А значит, расход воды и электричества будет рассчитываться на дом целиком. И если кто-то из собственников не платит, за него будут вынуждены вносить платежи остальные владельцы жилья – иначе от коммуникаций отключат весь дом.
Сложности с перепродажей
Если вы захотите продать такой объект, не исключено, что потенциальный покупатель либо просто не согласится на покупку, узнав, что акта 16 нет, либо будет считать, что такая недвижимость должна стоить дешевле.
Кроме того, банки почти никогда не выдают ипотечные кредиты под подобные объекты. С другой стороны, такие квартиры, как правило, стоят дёшево, так что можно обойтись и без ипотеки.
Отсутствует акт 16 – есть и плюсы
Дом, у которого есть только акт 15, не считается опасным для проживания, поэтому туда можно заселяться на законных основаниях, жильё можно продавать или сдавать в аренду. Как ни странно, иногда отсутствие акта о введении в эксплуатацию даёт преимущества.
Меньше налоги
До недавнего времени на объекты, официально не введённые в эксплуатацию, местная община не начисляла налоги. Поэтому некоторые застройщики сознательно не сдавали готовый дом. Таким образом они экономили непосредственно на процедуре приёмки и на выплатах за те квартиры, которые оставались у них на балансе. И тем, кто уже купил жильё, отсутствие налогов также было на руку.
Однако в последние годы ситуация меняется: общины борются с подобными уловками.
Дарья Борзова управляющая Oazis Realty
Примерно два года назад община Несебр приняла поправку, по которой обязательства по платежам у собственников недвижимости возникают уже после получения акта 15. Поэтому теперь в таких домах владельцы жилья платят налог в общину и сбор за вывоз мусора наравне со всеми остальными собственниками. И в этой ситуации застройщики уже стараются ввести новые дома в эксплуатацию поскорее.
Такие вопросы в Болгарии находятся в компетенции общин, поэтому в разных местностях практика может различаться.
Цены ниже
Объекты, не введённые в эксплуатацию, стоят дешевле. В первую очередь это относится к сделкам в процессе строительства: чем раньше ты покупаешь, тем ниже цены. Обычно при заключении договора покупатель вносит задаток, а на остальную сумму получает рассрочку как раз-таки до момента получения акта 16. И за это время цена за квадрат увеличивается. Так что тот, кто правильно вложит деньги, может заработать.
Квартиры в уже готовых домах, где строители тянут с получением акта 16, также могут стоить дешевле. И одна из причин – более низкие затраты застройщика, однако есть и другой фактор: возможные риски покупателя. Поэтому перед приобретением такого объекта понадобится тщательное изучение ситуации.
Застройка Варны, крупнейшего города на побережье Болгарии. Источник фото: wikimedia.org Какую стратегию выбрать покупателю
В Болгарии до сих пор много фактически готового жилья, не имеющего акта 16. Поэтому не принятые в эксплуатацию дома – проблема в масштабе всей страны.
Конечно, проще и правильнее проверить наличие этого акта у объекта. Покупая на первичном рынке, нужно прямо спросить об этом застройщика. При этом будьте готовы к тому, что этот документ может выглядеть по-разному. Его форма не утверждена на государственном уровне, вопрос находится в ведении общин. Поэтому в одном месте вам покажут документ под названием «Акт 16», а в другом, например, «Акт о введении в эксплуатацию».
Если сделка происходит на вторичном рынке, статус объекта будет понятен по счетам за услуги; также можно сделать запрос в общину.
Дарья Борзова управляющая Oazis Realty
Моя рекомендация – покупать на акте 15 или 16, когда уже всё построено, а лучше – когда в доме кто-то уже живёт.
Однако иногда можно рискнуть и купить объект, у которого пока нет документа о вводе в эксплуатацию. За счёт этого можно выиграть на росте цен или успеть купить хорошую квартиру в комплексе, где жильё идёт нарасхват.
Есть несколько признаков, которые помогут вам не совершить проблемную сделку. Если здание находится в городской черте, скорее всего, неразрешимых сложностей с подведением коммуникаций у него не возникнет: все нужные трубы проходят поблизости. Кроме того, в крупном городе земля дороже, вложения больше, поэтому застройщики подходят к проекту более ответственно. Часто деньги на строительство берутся в кредит, и в затруднительных ситуациях банк активно помогает строителям.
Напротив, если комплекс возведён «в чистом поле» или окружён частными владениями, стоит насторожиться: тянуть трубу издалека дорого, а вести её через чужую территорию иногда не позволяет владелец. Если здание построено более года назад и квартиры давно продаются, а акт 16 всё ещё не получен – вероятно, есть серьёзные проблемы, и рассчитывать на завершение процедуры не стоит.
Александр Левчук менеджер по продажам Lev Estates
Базовый совет – ориентируйтесь на проверенных застройщиков. Смотрите на историю строительства – это открытая информация. Новичок на рынке или, того хуже, компания, за плечами которой уже есть несколько проектов, а юрлицо открыто только что, вызывает большие подозрения. В пользу проекта говорит такая информация, как земля в собственности застройщика или полученный кредит. О многом могут сказать и темпы строительства: если оно ведётся активно, высоки шансы, что всё будет в порядке. А если даже в договоре прописано, что дом может быть сдан только через десять лет, есть причины для беспокойства. Обычно нашим строителям пяти лет хватает с головой.
