Какие обязанности появляются у иностранца после покупки жилья в Турции? Какие налоги должны платить собственники? Из чего складываются счета за коммунальные услуги? Как заработать на сдаче квартиры в аренду и на какую прибыль может надеяться рантье? Ответы на эти и многие другие вопросы читайте в материале о содержании недвижимости в Турции. Содержание статьи
Ежегодные налоги и сборы
Коммунальные услуги
Пример расчёта налогов и коммунальных услуг
Сдача в аренду
Управляющие компании
Стоимость жизни в стране
Продажа недвижимости
Резюме
Ежегодные расходы на квартиру или виллу в Турции почти наверняка будут ниже, чем на аналогичный объект в Испании, Италии или других странах Европы. Налоги на недвижимость имеются и здесь, но их размер сравнительно невелик, а коммунальные услуги стоят намного дешевле. Иностранцы, так же как и граждане Турции, сами отвечают за своевременную оплату всех счетов. После покупки жилья в Турции новому собственнику нужно разобраться с видами и суммами коммунальных платежей, частотой получения счетов и способами их оплаты.
Подробнее о том, как иностранцу купить недвижимость в Турции, читайте здесь.
Ежегодные налоги и сборы
Никаких дополнительных сборов специально для нерезидентов в Турции нет. Иностранцы платят те же налоги, что и все местные.
Налог на недвижимость
Размер ежегодного налога на недвижимость в Турции (emlak vergisi) зависит от типа объекта – жилой, коммерческий или земельный участок.
Тип недвижимости
Налоговая ставка
Жильё – квартиры и виллы
0,1% – в провинции
0,2% – в крупных населённых пунктах
Коммерческие объекты – офисы, магазины, рестораны
0,2% – в провинции
0,4% – в крупных населённых пунктах
Земельный участок без разрешения на строительство
0,1% – в провинции
0,2% – в крупных населённых пунктах
Земельный участок с выданным разрешением на строительство
0,3% – в провинции
0,6% – в крупных населённых пунктах
Важно учитывать, что эти налоговые ставки начисляются от кадастровой стоимости имущества, указанной в тапу, а она, как правило, в несколько раз ниже рыночной, то есть той, которая была уплачена при сделке. В результате практически за любую курортную квартиру набегает не более €100 в год, чаще – меньше. К примеру, за однокомнатную квартиру в Аланье придётся заплатить меньше €100 в год.
Старый жилой район Стамбула
Платить налог необходимо два раза в год – до конца мая и до конца ноября. Можно и за один раз внести всю сумму.
Чтобы расплатиться с государством, надо прийти в районную администрацию (Belediye) и предъявить тапу. Собственнику назовут нужную сумму и дадут реквизиты для уплаты налога. Кроме того, этот сбор можно заплатить онлайн на сайтах городских властей. Так, владельцы недвижимости в Аланье могут воспользоваться порталом местной городской администрации.
Дополнительный налог на элитное жильё
В 2021 году правительство Турции ввело новый ежегодный налог на жильё стоимостью от 5,25 млн турецких лир (€519 761). Налогооблагаемая база рассчитывается в соответствии с оценкой недвижимого имущества, которая проводится Главным управлением земельного кадастра.
Ставки налога на элитное жильё
Стоимость недвижимого имущества
Ставка налога
Жилые объекты стоимостью от 5,25 млн до 7,87 млн турецких лир (€519 761–779 147)
0,3%
Жилые объекты стоимостью от 7,87 млн до 10,5 млн турецких лир (€779 147–1 039 523)
0,6%
Жилые объекты стоимостью от 10,5 млн турецких лир (€1 039 523)
Фиксированная сумма – 22,5 тыс. турецких лир (€2 227) + 1% на сумму, превышающую налоговый порог
Налог можно платить двумя равными частями. Первый взнос должен быть произведён до конца февраля, второй – до конца августа.
Сбор за вывоз мусора
Кроме налога собственники недвижимости платят небольшие муниципальные сборы – за вывоз мусора и уборку улиц. Их размер определяет администрация города в зависимости от расположения и площади объекта. Диапазон налога колеблется в пределах €10–40 в год.
Коммунальные услуги
Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счётчикам. И независимо от того, живёт собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый айдат.
Айдат – плата за содержание комплекса
Все собственники квартир «скидываются» на поддержание в хорошем состоянии общей инфраструктуры – чистку бассейнов, обслуживание лифтов, закрывающихся ворот и камер видеонаблюдения, уборку саун, хаммамов и фитнес-залов, оплату услуг садовника, охранника, консьержа. Соответственно, чем обширнее инфраструктура в комплексе, тем выше ежемесячная плата для каждого владельца недвижимости.
Размер айдата определяют жильцы на ежегодном собрании, они же выбирают управляющего или нанимают специальную компанию. Айдат может составлять как €10 в месяц для квартиры в рядовом городском доме без собственной территории, так и €100 – для элитного курортного комплекса с несколькими бассейнами, детскими площадками и прочей «начинкой».
Оплачивать можно наличными управляющему (при этом не забыть получить квитанцию) или на банковский счёт управляющей компании.
Береговая линия Аланьи Электричество
По статистике, цены на электроэнергию в Турции одни из самых низких в Европе (дешевле только в Болгарии и Венгрии). В 2020 году киловатт-час для домохозяйств стоил в среднем €0,08.
И всё же из-за работающих кондиционеров и других электроприборов счета могут быть внушительными. К примеру, с круглосуточно включённым кондиционером владелец однушки будет платить за свет около €50–60 в месяц; если охлаждать надо несколько помещений, то ещё больше. Поэтому местные привыкли экономить – устанавливают энергосберегающие лампочки и технику, меняют электроплиты на газовые, стараются максимально использовать дешёвые ночные тарифы.
Плата за электричество списывается по счётчикам. В Турции действуют три тарифа, распределённые на разное время суток. Актуальные тарифы на электроэнергию можно посмотреть на сайте Государственной энергетической компании (TEDAŞ).
Оплачивать счета можно в городской администрации, через интернет-банк, в банкоматах или отделениях почты. За долги электричество отключают – чтобы возобновить подачу, надо будет полностью погасить долг с учётом пени.
Вода
Вода в Турции обходится дешевле электричества. В среднем за кубический метр воды платят €0,5–1,5 в зависимости от объёмов использования.
Централизованного горячего водоснабжения в Турции нет. Воду нагревают бойлерами или солнечными батареями (последние помогают экономить электричество).
Резервуары с водой на крышах домов в Аланье
Средний счёт за воду в месяц для семьи из трёх человек – €15–20.
Обратите внимание: при смене собственника в квартире надо заключить новый договор на поставку электричества и воды. Стоимость для новостроек – около €200–300, для вторички – в два раза ниже. Для подключения понадобится оригинал и копия загранпаспорта владельца, копия тапу или договора аренды, искан на недвижимость, страховка от землетрясений DASK.
Газ
Газ проведён далеко не во все квартиры в Турции. Местные жители привыкли пользоваться баллонами, которые можно купить за €15–30. Одного баллона семье из трёх человек хватает на три-четыре месяца.
Отопление
Центральное отопление в Турции встречается редко. Например, на Анталийском побережье его можно найти только в самой Анталье, и даже там – не во всех районах.
В крупных комплексах может быть своя котельная на несколько домов, часто жители устанавливают отдельные котлы в квартирах, работающие от электросети, на газу или жидком топливе. В старом фонде местные жители используют печки-буржуйки.
На южных курортах из-за тёплого климата для обогрева квартиры зимой обычно хватает мощностей кондиционеров, которые установлены в каждой квартире. Правда, в этом случае увеличивается счёт за электричество.
Жилая застройка в Анталье Интернет, ТВ, телефон
В Турции сейчас активно развивается мобильный интернет – во многих крупных городах есть сети 4G. Операторы Turkcell, TurkTelekom, Vodafone предлагают примерно одинаковые условия: сим-карта с включённым пакетом 60–100 минут и 1–2 Гб интернета стоит около €10–15 в месяц.
Обратите внимание: турецкая симка будет работать на телефоне, который не зарегистрирован в Турции, до трёх месяцев, затем аппарат заблокируют. Чтобы постоянно пользоваться связью, надо поставить телефон на учёт в таможенной службе и уплатить небольшую пошлину – около €20.
В квартиру можно провести домашний интернет с ТВ-пакетом (ADSL или оптоволокно, если дом подключён к сетям). Выгоднее всего подключать его пакетом вместе с телевидением. Обе услуги вместе обойдутся в €15–30 в месяц. Стоит учитывать, что договоры с провайдерами подписываются на длительный срок (один-два года) и за досрочное расторжение предусмотрены штрафы.
Страховка
В Турции владельцы недвижимости должны обязательно оформлять страховой полис от землетрясений – DASK. Стоимость – €15–150 в год в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.
Пример расчёта налогов и коммунальных услуг
Квартира в Аланье в жилом комплексе с бассейном, сауной, фитнесом, детской площадкой, 1+1 (спальня + гостиная), площадь 70 кв. м, цена €54,5 тыс., четыре минуты от моря пешком
Ежегодный годовой налог (ориентировочно) – €109
Сбор за вывоз мусора (ориентировочно) – €20
Айдат (уход за садом, чистка бассейна, обустройство и уборка территории, охрана и т. п.) – €300 в год
Плата за воду – €180 в год (€15 в месяц)
Газ (газовый баллон) – €120 (четыре в год, €30 каждый)
Электричество – €840 в год (в среднем €70 в месяц)
Интернет + TV – €360 (€30 в месяц)
Страховка от землетрясений (DASK) – €50 в год
Итого €1 979 в год
Жилой комплекс в Махмутларе Сдача недвижимости в Турции в аренду
Турция – популярная у туристов страна с длинным курортным сезоном и востребованной арендой туристического жилья. Есть много крупных городов, где распространена круглогодичная аренда.
Жилая недвижимость в Турции при сдаче в долгосрочную аренду приносит своему владельцу около 3–5% в год, в зависимости от региона и самого объекта. По мнению аналитического портала Global Property Guide, чистый доход, после вычета налогов и коммунальных услуг, составляет примерно 2%.
По закону, частные лица имеют право заключать долгосрочные договоры аренды, но при этом нужно:
заверить договор аренды у нотариуса;
зарегистрировать жильца по адресу недвижимости в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД (Nüfus Müdürlüğü).
Есть один нюанс: для регистрации жильца, если он не гражданин Турции, понадобится его идентификационный номер иностранца (yabancı kimlik numarası) – он есть у тех, кто проживает в Турции более шести месяцев на основании ВНЖ.
По данным рейтинга Numbeo, краткосрочная аренда может принести владельцу курортного жилья гораздо более высокую доходность, около 6–7%.
В тёплое время года квартира с одной спальней в хорошем комплексе у моря в Аланье может сдаваться за €250–500 в неделю (в зависимости от состояния объекта, сезона, времени бронирования). При сдаче недвижимости на долгий срок (от года) похожие апартаменты 1+1 принесут €250–350 в месяц.
Обратите внимание: с 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жильё на короткий срок может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований.
Фактически для рядовых собственников одной-двух квартир на побережье этот вид заработка стал недоступен. Решения могут быть следующие. Во-первых, по-прежнему разрешено сдавать на долгий срок. Во-вторых, можно купить недвижимость у компании, которая профессионально занимается посуточной арендой (имеет соответствующую лицензию).
Налог на доход от аренды недвижимости в Турции
Размер дохода
Налоговая ставка
До 24 000 лир
15%
24 000–53 000 лир
20%
53 000–130 000 лир
27%
130 000–650 000 лир
35%
От 650 000 лир
40%
Управляющие компании
Услуги по сдаче недвижимости в Турции в аренду обычно предлагают агентства, которые занимаются куплей-продажей. Сюда входит уборка, присмотр за объектом, а также поиск арендаторов, заключение договоров, контроль платежей. Кроме того, у многих застройщиков есть собственные отделы аренды. Существуют проекты, в которых застройщик совместно с управляющей компанией гарантирует сдачу недвижимости в течение нескольких лет, а собственник получает фиксированную договором сумму независимо от результатов фактической сдачи. Можно рассчитываться с управляющим и по факту заселения жильцов, отдавая оговоренный процент от квартплаты.
Стоимость жизни в стране
Расходы на проживание в Турции ниже, чем в крупных городах России. К примеру, если вы переедете из Москвы в Аланью или Стамбул, то за аренду будете платить на 48,96% меньше, а общая стоимость потребительской корзины и прожиточного уровня в Турции – на 10% меньше (данные рейтинга Numbeo). Впрочем, и зарплаты в Турции, как правило, ниже.
По данным турецких статистических и кадровых агентств, средняя заработная плата в Турции в 2021 году составит 8 тыс. лир в месяц, что по текущему обменному курсу составляет €788.
Читайте подробнее
Работа в Турции: где найти, как устроиться и сколько можно заработать?
Цены в стране: сколько стоит жизнь в Турции
Продажа недвижимости
После спада в 2016 году (из-за конфликта с Россией и попытки государственного переворота) рынок недвижимости Турции стабильно рос в период с 2017-го по 2019-й.
Число сделок с иностранцами росло более чем на 38% ежегодно. Даже 2020 год, очень сложный для рынков недвижимости многих стран, оказался для Турции вполне удачным. Руководство страны приняло ряд мер с целью поддержать рынок в условиях кризиса, например, ипотечные ставки резко снизили, и местные жители стали активно покупать жильё. Локдаун продлился совсем недолго, и после открытия границ иностранцы снова стали активно покупать здесь недвижимость.
В 2020 году жильё в новостройках подорожало на 31,6%, а на вторичном рынке – на 30,2% в годовом исчислении.(в лирах). Количество сделок в кризисный год составило 1,5 млн, это на 11% больше, чем в 2019-м. Доля иностранных покупателей уменьшилась всего на 10,3% по сравнению с показателями 2019 года. А уже в апреле 2021 года рост продаж жилья иностранцам в Турции превысил 400% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Все эти факты позволяют надеяться, что продать хорошую качественную квартиру по адекватной стоимости будет совсем несложно.
Две самые существенные статьи расходов для продавца квартиры в Турции – государственный налог на доход от продажи недвижимости и гонорар риелтора, без которого вряд ли получится обойтись.
Фетхие, вид с моря Налоги при продаже недвижимости в Турции
Собственники недвижимости – физические лица, в том числе иностранцы, освобождаются от уплаты налога на прирост капитала от продажи объекта, если владели им более пяти лет. Если сделка заключается раньше, то ставка налога прогрессирующая и зависит от размера прибыли (данные в таблице за 2020 год).
Размер дохода
Налоговая ставка
До 6 000 лир
Налог не взимается
6 000–7 000 лир
15%
7 000–18 000
25%
18 000–40 000 лир
27%
Свыше 40 000 лир
35%
Собственники недвижимости – юридические лица при продаже платят налог 20% от размера прибыли.
Гонорар риелтора в Турции
В Турции нет фиксированных ставок агентского вознаграждения – это предмет для переговоров. На практике риелторы обычно берут с продавца 3–6% от цены объекта. Для покупателя услуги бесплатны.
Список риелторов и застройщиков Турции можно посмотреть здесь.
Резюме: это надо запомнить
В Турции есть ежегодные налоги на недвижимость, которые должны платить в том числе иностранные собственники, но их размер сравнительно невелик. За большинство курортных квартир набегает около €100 в год.
Все коммунальные услуги в Турции оплачиваются по счётчикам. И независимо от того, живёт собственник в квартире или нет, необходимо вносить плату за содержание комплекса – так называемый айдат. Размер этого платежа зависит от инфраструктуры в доме.
Законодательство Турции не запрещает собственникам сдавать свою недвижимость в долгосрочную аренду, а вот на сдачу туристам посуточно наложены ограничения. Эта деятельность приравнивается к гостиничному бизнесу и нуждается в лицензировании.
Жилая недвижимость в Турции при сдаче в долгосрочную аренду приносит своему владельцу около 3–5% в год, а вот краткосрочная аренда может принести владельцу курортного жилья гораздо более высокую доходность – около 6–7%.
