Андорра – одно из самых маленьких государств мира, однако далеко не последнее по значимости. Крохотное княжество, расположенное в самом центре Европы, между Францией и Испанией, живёт за счёт туризма. Ежегодно страну с населением всего 82 тыс. посещает около 9 млн иностранцев. Их привлекают прекрасная природа, безопасность и всемирно известные лыжные курорты. Поэтому инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость могут стать весьма прибыльными. Кроме того, в некоторых случаях инвестор получает право на ВНЖ в княжестве. Как приобрести недвижимость в Андорре и на что обращать внимание – в нашем материале. Права и обязанности иностранных покупателей
Иностранцы, не имеющие ВНЖ Андорры, обязаны запрашивать разрешение на покупку недвижимости. Это формальная процедура, в ходе которой проверяется отсутствие у заявителя криминального прошлого, однако на неё уходит время.
После приобретения недвижимости владелец платит на неё ежегодный налог, размер которого устанавливается на муниципальном уровне и составляет порядка €200. Кроме того, он оплачивает коммунальные расходы. В случае жилья в многоквартирных домах это «комунидад» – общие расходы на содержание здания. Как правило, это суммы порядка €1 тыс. в год.
Налоговая система Андорры – одна из самых мягких в Европе как для физических лиц, так и для компаний.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Андорре
При покупке недвижимости на сумму от €350 тыс. иностранец получает право на местный ВНЖ. Для этого ему необходимо будет дополнительно внести €50 тыс. на депозит в Центробанке страны.
Подробнее о программе: Вид на жительство в Андорре за инвестиции
Поиск недвижимости в Андорре
Искать недвижимость в Андорре проще всего на специализированных сайтах. В нашем каталоге представлены разнообразные варианты жилых и коммерческих объектов – дома, квартиры, офисы, отели, рестораны. Если среди них нет подходящего, вы можете оставить заявку на подбор. Для понимания особенностей рынка будет полезно почитать статьи и новости об Андорре.
Центр столицы Андорры – Андорра-ла-Велья, мост через реку Валиру Риелторы и юристы в Андорре
Для помощи в поиске вариантов и в заключении сделки иностранные покупатели обращаются к риелтору. В княжестве имеют право работать только те агенты по недвижимости, которые зарегистрированы в профессиональном объединении AGIA (Col legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra).
Формально участие риелтора в сделке с недвижимостью необязательно, но иностранцу сложно будет обойтись без посредника.
Обязательным участником сделки является нотариус. Он отвечает за её юридическую чистоту.
Пошаговая процедура сделки Этап 1. Открытие счёта
Покупатель открывает счёт в одном из банков Андорры и вносит на него часть стоимости объекта (обычно половину). Используется официальная валюта страны – евро.
Необходимые документы
Заграничный паспорт: скан-копия первой страницы. Рекомендуется сразу же сделать на неё апостиль.
Индивидуальный налоговый номер (ИНН) из России или другой страны проживания заявителя.
Подтверждение домашнего адреса (коммунальные счета с указанием фамилии и адреса).
Краткое резюме заявителя.
Налоговая декларация и другие документы, показывающие происхождение средств (например, договор на продажу квартиры, акции, документы на сдачу жилья в аренду, справки о зарплате).
Выписка из банка, из которого планируется перевод средств в Андорру.
Все иноязычные документы должны быть переведены на один из четырёх языков, используемых в Андорре (французский, испанский, каталанский, английский).
Открытие счёта – самое длительное действие в процессе покупке. Банки тщательно проверяют источники средств, и потому этот этап занимает от одного до трёх месяцев.
Этап 2. Резервация объекта
Покупатель выбирает объект и договаривается с продавцом о заключении сделки. Стороны подписывают promesa de compra-venda – обязательство покупки и продажи. В нём фиксируется цена объекта и другие условия сделки.
Покупатель вносит невозвращаемый депозит (залог) в размере 10% от цены покупки. Эти деньги служат гарантией для обеих сторон: продавца они защищают от внезапного отказа покупателя, а покупателя – от того, что продавец передумает, если кто-то другой сделает ему более выгодное предложение. С этого момента продавец снимает объект с продажи.
Нерезиденты запрашивают от государства разрешение на покупку – autoritzacio d’inversio estrangera en immobles. Это формальная процедура: нужно заполнить стандартную форму и подождать ответа, который обычно приходит в течение месяца.
Виды курортного города Канильо Этап 3. Заключение договора
Сертифицированный архитектор, которого нанимает продавец, осматривает жилой объект и выдаёт сертификат пригодности для жилья – certificat d’habitabilitat. Этот документ подтверждает, что недвижимость соответствует всем юридическим требованиям для проживания.
В течение пяти рабочих дней до завершения сделки покупатель перечисляет продавцу полную сумму по договору.
Заключение сделки происходит в присутствии нотариуса. Покупатель представляет подтверждение уплаты оставшейся суммы и нотариальных сборов, после чего стороны подписывают публичный титул – escriptura publica. Этот документ передаёт право собственности на имущество покупателю.
От покупателя потребуется заграничный паспорт, справка об отсутствии судимости и справки из банка о переводе денег.
Договор обычно составляется на государственном языке Андорры – каталанском, однако его можно заказать и на испанском или английском языке. При этом купчая будет выписана на каталанском.
Местное законодательство не требует обязательного присутствия переводчика на сделках с иностранцами. Как правило, нотариус владеет несколькими языками, в том числе английским, и может разъяснить участникам сделки суть своих действий и подписываемых документов. Агенты, сопровождающие российских покупателей, часто говорят по-русски и могут взять функцию переводчика на себя.
После подписания титула сделка завершена, и ключи передаются покупателю.
Государственный университет Андорры расположен в провинции Сан-Джулиа-де-Лория Этап 4. Регистрация права собственности
После завершения сделки нотариус регистрирует её в государственном кадастре. Новый собственник или его представитель (агент) регистрируют смену владельца недвижимости в мэрии.
После этого объект подключают к коммуникациям на имя нового владельца.
Удалённая сделка
Удалённые сделки с недвижимостью в княжестве узаконены. Покупатель (или продавец) должен выписать доверенность на имя своего представителя в Андорре. Им может стать риелтор или юрист. Нотариальное заверение доверенности не требуется.
Дополнительные расходы при покупке
Покупатель должен уплатить следующие сборы.
Нотариальные сборы: €600–1300 + 0,1–0,3% от продажной цены.
Налог с продажи недвижимости (impost de transmissions patrimonials, ITP): 4% от текущей рыночной стоимости или продажной цены. Половина этой суммы уплачивается в государственный бюджет, а вторая половина – в муниципальный.
Если покупаете объект в ипотеку, запланируйте расходы, связанные с открытием кредита.
НДС на новостройки
Новое жильё облагается налогом по стандартной ставке в 4,5%.
Расходы при продаже недвижимости в Андорре
У продавца возникают две существенные статьи расходов.
Агентское вознаграждение. Обычно оно составляет 5%, однако изредка агенты взимают до 10%.
Налог на прирост капитала. Его ставка находится в диапазоне от 0 до 15% в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности. Если объект продаётся в течение первого года – 15%, на второй год – 13%, на третий – 10%, на четвёртый – 9%, и далее ставка уменьшается на 1% ежегодно, то есть после 12 лет владения налог не взимается.
Ипотека
Иностранцы могут покупать недвижимость в Андорре в ипотеку. Местные банки знают свою недвижимость, предоставляют своих оценщиков и охотно выдают кредиты. В виде ипотечного займа можно получить до 70% от цены объекта.
Особенности недвижимости Андорры
Помимо таких очевидных параметров, как площадь или состояние здания, крайне желательно оценить ещё несколько. В зависимости от них ваши расходы на содержание могут значительно различаться, а главное – вам будет более или менее приятно жить в собственном доме в этом чудесном месте.
Количество солнечного света
Андорра лежит в горах, и разные участки территории получают весьма различное количество солнца. Летом, во время долгих световых дней, это не так ощутимо, однако зимой разница будет заметной. Если ваш дом получает хорошее естественное освещение, вы сможете сэкономить на отоплении, снег будет таять быстрее, а солнечный свет добавит оптимизма. Однако чтобы это выяснить, желательно приехать на просмотр в зимний сезон. С учётом того что Андорра – известный горнолыжный курорт, сделать это будет приятно.
Для того чтобы узнать, получает ли дом хорошее естественное освещение, желательно приехать на просмотр зимой. Андорра – известный горнолыжный курорт, можно объединить приятное с полезным
Микроклимат
Несмотря на то что у Андорры очень небольшая территория, погода может резко различаться в разных уголках страны и даже в пределах одного муниципалитета. Поэтому желательно изучить погоду в нескольких регионах, побывать там в разные сезоны и выбрать то место, где вам наиболее комфортно.
Предстоящее строительство
Всегда полезно поинтересоваться планами застройки, которая может начаться в близлежащей местности, особенно если вы видите, что объект в хорошем месте стоит подозрительно дёшево. Может случиться, что его решили срочно продать, так как по соседству вот-вот начнётся большая стройка, и вы лишитесь прекрасного вида или возможности пеших прогулок.
Хотя в Андорре всё относительно близко, чем ближе объект расположен к горнолыжным курортам, основным дорогам, городским центрам и школам, тем выше должна быть его стоимость.
Дороги
Для тех, кто любит уединение, поселиться в конце деревенской дороги может показаться отличной идеей, однако здесь есть подвох. Дело в том, что такие дороги очищаются от снега в последнюю очередь. И если вам нужно будет выбраться из дома, придётся работать лопатой самостоятельно. И ещё: постарайтесь оценить заранее, готовы ли вы ездить зимой по этой конкретной горной дороге.
Дороги в горных деревнях очищаются от снега в последнюю очередь. Если вам нужно выбраться из дома, придётся работать лопатой самостоятельно
Отопление и теплоизоляция
От типа и качества отопления и изоляции будет зависеть и ваш комфорт в холодный сезон, и масштабы расходов. Также на это влияет количество солнечного света. По этой причине тоже рекомендуется посетить свой будущий дом зимой.
Отопление может быть паровым, газовым, дизельным, электрическим. Электричество в Андорре – одно из самых дешёвых в Европе, так что это предпочтительный вариант. В качестве источника энергии часто также используются солнечные панели или геотермальные ресурсы.
Обратите внимание на камины. Они вряд ли устроят вас как единственный источник тепла, но точно сделают дом уютнее.
Не забудьте также проверить, хорошо ли утеплены окна – есть ли в них двойные стёкла.
Дополнительное пространство
Обращайте внимание на наличие гаража или парковочного места, отдельных кладовок, а также садов или террас. Всё это улучшит качество жизни и позволит впоследствии продать объект более выгодно.
Школы
Если вы перебираетесь в Андорру с семьёй, важно заранее определиться со школой. Дело в том, что в Андорре три основных языка и, соответственно, три типа школ: французские, испанские и андорранские. В последних обучение ведётся на каталанском языке. Также в стране есть частные международные школы. Они сосредоточены в Ла-Масана и Ордино.
Резюме
Иностранцы могут покупать в Андорре жилую и коммерческую недвижимость, однако при отсутствии ВНЖ необходимо запрашивать разрешение у государства.
Гарантом и обязательным участником сделки является нотариус.
Участие риелтора и переводчика необязательно.
Основные расходы покупателя – это гонорар адвоката и налог на переход права собственности.
Комиссию агенту обычно платит продавец.
Удалённые сделки узаконены.
Весь процесс занимает три-четыре месяца. Самые долгие этапы – открытие счёта в банке и ожидание разрешения на покупку.
Благодарим за помощь в подготовке текста компанию AndInvest
Фото: база объектов prian.ru, wikipedia, wikimedia, pixabay.com
